Monterrey crece hacia el cielo
Expertas en urbanismo señalan que esta transformación se debe a que la expansión horizontal dejó de ser viable; los desarrollos se concentran en zonas bien ubicadas
Monterrey.— En apenas una década, la construcción de edificios verticales en la Zona Metropolitana de Monterrey se multiplicó cinco veces y registró un crecimiento superior a 300%, lo que ha transformado el paisaje urbano de la capital industrial del país.
De acuerdo con datos de la consultoría inmobiliaria Tinsa, actualmente se desarrollan al menos 71 proyectos en distintos municipios metropolitanos, una cifra muy superior a los 18 edificios registrados en 2018.
La mayor concentración se ubica en el centro de Monterrey, aunque el fenómeno se extiende a zonas como Contry Sur, Cumbres Poniente, San Jerónimo y San Pedro Garza García.
El auge de las torres residenciales, corporativas y de usos mixtos responde a una combinación de factores que han redefinido el crecimiento urbano de la metrópoli: el aumento de la población, la llegada de inversiones nacionales y extranjeras, la demanda de vivienda cercana a los centros de empleo y el encarecimiento del suelo disponible para nuevos desarrollos.
“La ciudad empieza a crecer de manera vertical porque seguir creciendo de manera horizontal es insostenible”, explica Ana Cristina García-Luna Romero, arquitecta urbanista y especialista del Tecnológico de Monterrey.
Señala que el modelo tradicional de expansión hacia la periferia ha generado una ciudad cada vez más extensa, con mayores tiempos de traslado y costos crecientes para proveer servicios básicos.
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“Uno, el crecimiento demográfico es uno de los factores en casi todas las ciudades y entre ellas también Monterrey. La segunda es que Monterrey sí resalta por ser una metrópoli donde hay inversión y esa inversión está fomentando mucho este tipo de desarrollos. La tercera es el valor del suelo, que está potencializando este tipo de proyectos”, afirma.
Los desarrollos se concentran en zonas consideradas estratégicas por su ubicación y conectividad. El Centro de Monterrey encabeza la lista con 27 proyectos verticales, seguido por Contry Sur con 14, Cumbres Poniente con 13, San Jerónimo con nueve y San Pedro Garza García con ocho.
Según Tinsa, los proyectos actualmente en desarrollo representan más de 594 mil metros cuadrados de construcción y tendrán capacidad para albergar a cerca de 18 mil nuevos habitantes.
Estimaciones elaboradas con información de Cámara de Propietarios de Bienes Raíces (Caprobi) e instituciones académicas proyectan que los nuevos desarrollos podrían generar espacio para más de 20 mil personas en los próximos años.
Una ciudad que ya no puede expandirse
Para especialistas en urbanismo, la verticalización surge como una respuesta a décadas de crecimiento disperso que llevó a miles de familias a establecerse cada vez más lejos de sus centros de trabajo, así lo explica Priscila Dávila Páez, presidenta de la Sociedad de Urbanismo Región Monterrey (SURMAC).
“Llevar la infraestructura, sean las vialidades, las tuberías de agua, luz, gas, transporte público o el servicio de recolección de basura, entre más lejos está la vivienda resulta más caro. Entre menos personas vivan por cada superficie de terreno, más costoso se vuelve proporcionar todos esos servicios”, señaló.
Durante años, el crecimiento horizontal impulsó la expansión de la mancha urbana hacia municipios periféricos. Sin embargo, especialistas consideran que ese modelo mostró límites importantes en materia de movilidad, eficiencia urbana y calidad de vida.
El nuevo paradigma busca acercar la vivienda a las zonas con mayor concentración de empleos y servicios. Por ello, gran parte de las nuevas torres están en corredores consolidados de la ciudad.
La verticalización de la ciudad también está modificando la forma en que se diseñan los desarrollos inmobiliarios.
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Cerca de 80% de los proyectos son para uso mixto “donde predomina la vivienda, pero también se tienen oficinas y algunos usos comerciales”, señala García-Luna.
La lógica detrás de este modelo consiste en reducir desplazamientos cotidianos y generar espacios donde las personas puedan vivir, trabajar y consumir dentro de un mismo entorno urbano.
Un crecimiento ordenado
Más habitantes concentrados en una misma zona implican una mayor demanda de agua, drenaje, energía eléctrica, transporte y vialidades, señalan especialistas, quienes consideran que el éxito de este modelo depende de que exista una planeación urbana capaz de acompañar el ritmo de construcción.
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“Si tú construyes un edificio de 50 pisos en una zona que no tiene suficiente infraestructura, afectas a la vivienda que está alrededor, porque utilizas más recursos de los que estaban planeados originalmente para esa zona. Por eso tenemos que pensar en un desarrollo ordenado, planeado por zonas provistas de infraestructura suficiente”, advierte Dávila.
La movilidad aparece como uno de los principales retos. Mientras nuevas torres surgen en distintos puntos de la ciudad, las vialidades permanecen iguales y el parque vehicular continúa creciendo.
Para García-Luna, la solución no consiste únicamente en construir más avenidas.
“Tenemos que fomentar estrategias de movilidad colectiva, movilidad sustentable y micromovilidad”, sostiene.
La académica considera que la discusión debe ir más allá de la infraestructura vial y centrarse en el modelo de ciudad que Monterrey pretende construir durante las próximas décadas.
No es para todos
El crecimiento vertical también ha abierto un debate sobre el acceso a la vivienda. Los precios de los departamentos muestran una amplia diferencia según la ubicación.
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San Pedro Garza García encabeza el mercado con costos promedio cercanos a los 24 millones de pesos por unidad, mientras que en Cumbres Poniente rondan los 4 millones.
En zonas como Contry Sur, San Jerónimo y el Centro de Monterrey los precios oscilan entre 5 y 8 millones de pesos.
Además, los desarrollos presentan una superficie habitable promedio de 64.6 metros cuadrados, con alrededor de 1.8 recámaras y un costo promedio superior a los 65 mil pesos por metro cuadrado.
“Lo que hemos visto es que muchos de estos edificios están dirigidos a vivienda media, residencial y residencial plus, que no es un precio adecuado para una vivienda económica o asequible para la mayoría de la población”, afirma Dávila.
García-Luna coincide en que buena parte del mercado está siendo absorbido por inversionistas, empresas y jóvenes profesionistas que optan por esquemas de renta.
“El tema de renta de vivienda está teniendo un gran auge. Muchas empresas compran y luego rentan estos espacios. Pero la pregunta sigue siendo quién necesita realmente la vivienda y si la estamos construyendo para quienes la necesitan”, señala.
En paralelo, el Centro de Monterrey atraviesa una transformación demográfica.
Datos del Inegi muestran que la población originaria de esta zona disminuyó de alrededor de 100 mil habitantes en 1990 a menos de 22 mil en años recientes, mientras persisten miles de viviendas antiguas deshabitadas.
Para los especialistas, este fenómeno no debe atribuirse exclusivamente a la construcción vertical, sino a décadas de políticas urbanas insuficientes.
La discusión, coinciden las expertas, ya no gira en torno a si Monterrey debe crecer hacia arriba, sino en definir qué tipo de ciudad surgirá de la transformación.
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