Tu hipoteca. Lo que cambió a partir de la reforma

Si eres uno de los millones de mexicanos que tiene un crédito hipotecario en Veces Salarios Mínimos (VSM) esto seguramente te interesa. A partir de enero de este año, se reformó la Constitución para desindexar el salario mínimo de todo lo que antes estaba ligado, como el pago de multas y de créditos, incluidos los del Infonavit.

¿Qué sucedió? Se creó la Unidad de Medida y Actualización (UMA) la cual servirá para calcular este tipo de obligaciones. De ajustar su precio está encargado el Inegi y se hace con base en la inflación. Su creación nació originalmente como iniciativa del Instituto de Investigaciones Jurídicas de la UNAM y el Centro de Investigación y Docencia Económicas (CIDE) con el objetivo de desindexar los salarios mínimos desde la misma Constitución, según documenta el dictamen de la reforma en materia de desindexación del salario mínimo.

Primero se reformó la Constitución y posteriormente la Ley del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores para armonizarla con el cambio constitucional, lo cual ya entró en vigor.

Esta reforma esencialmente cambió la base para calcular el saldo de los créditos hipotecarios. Si antes un crédito utilizaba el salario mínimo vigente para medir la deuda, ahora va a utilizar la Unidad de Medida y Actualización (UMA). Sin embargo, los créditos de Infonavit que hoy estén en VSM así se mantienen a menos que el trabajador pida su cambio.

Así operaba

Los créditos que estaban en VSM estaban sujetos al ajuste que se hiciera en el salario mínimo año con año. “Si la base salarial se incrementaba 4%, una persona que tenía un crédito de un millón de pesos, ya debía un millón 40 mil pesos”, explica José Luis Salazar, director de Negocios de Creditaria. Sin embargo, ahora los créditos se medirán en UMAS.

“La UMA está ligada a la inflación, en los últimos años hemos tenido un porcentaje bajo y constante de inflación, ese es el efecto de beneficio para el trabajador, es decir, que si la inflación se mantiene a como está ahora, los aumentos a su crédito va a ser porcentualmente menores”, explica el especialista.

El aumento al salario mínimo anual suele ser de 4%, mientras que la inflación en México ha sido muy baja en el último año —de 2.54% de abril de 2015 a abril de este año, según cálculos del Inegi—, lo cual hace que el aumento a la mensualidad y al saldo de las deudas hipotecarias vayan a ser menores.

Pero la deuda de los trabajadores bajo esta modalidad seguirá aumentando.

No deja de haber complicaciones con esta nueva forma de medir: “La inflación a la que está ligada la UMA depende de condiciones más macroeconómicas que del propio trabajador o del mismo Infonavit. ¿Qué pasaría que se disparan los precios de los productos debido a la volatilidad económica? Ahí habrá un impacto atroz para el trabajador”.

Para resumirlo así: “Esta reforma un primer paso para una carrera de 100 metros”, sostiene el especialista.

¿Crédito en salarios mínimos?

Así se va a quedar y el ajuste que se haga al año se actualizará con el incremento que resulte menor entre el salario mínimo y la UMA.

Pero, si realmente quieres conseguir una tasa más baja y fija y tienes tu crédito en el Infonavit, la recomendación es migrar hacia una institución bancaria, porque la realidad es que esta institución no presta dinero barato.

“Quien tenga un crédito en salarios mínimos, en UDIS, en dólares, en euros, tiene que cambiarse con quien se lo ofrezca a tasa fija y en pesos, en este caso son los bancos.

“ Muchas personas piensan que al ser una institución gubernamental, Infonavit tiene una tasa más económica, pero no es así”, explica José Luis Salazar.

Al respecto coincide Fernando Soto-Hay Pintado, director general de Tu Hipoteca Fácil, quien en su blog explica que el crédito otorgado por el Infonavit no es para nada barato. El especialista asegura que este crédito sólo debería ser utilizado por personas que tienen un mal comportamiento histórico reflejado en su Buró de Crédito, que soliciten menos de 400 mil pesos y que no tienen antecedentes bancarios.

Entonces, ¿por qué seguimos pidiéndole dinero prestado al Infonavit? Porque éste es una prestación que no se niega, mientras que las instituciones bancarias pueden —o no— autorizarle a un usuario un crédito hipotecario.

De acuerdo con cálculos de Creditaria, si una persona cambiara su deuda hipotecaria de Infonavit a un banco, podría tener ahorros entre 200 y 600 mil pesos, por supuesto, dependiendo del monto y las condiciones del crédito.

Desde abril de 2015, el Infonavit comenzó con un programa piloto para migrar las hipotecas de VSM a pesos. Sin embargo, tú puedes ir en la búsqueda de mejores condiciones de crédito. Migrar a otra institución bancaria o buscar mejores condiciones de crédito puede reducir hasta cinco años de deuda, de acuerdo con cálculos hechos por ComparaGuru.com.

Si contrataste tu crédito hace 20 años, por ejemplo, es probable que ya haya tasas más bajas que la que contrataste. “Años atrás, los planes de hipoteca cobraban una tasa de interés de entre 15% o 22%, hoy hay en el mercado planes con tasas de 8%. Cambiar de plan no es tarea difícil para aquellos que cumplan con los requisitos”, explica Freddy Domínguez, director general de ComparaGuru.com en un comunicado.

Una reestructuración puede hacerse dentro del mismo banco en el que estás o en otra institución financiera e incluso el trámite puede llevarlo el nuevo banco sin ir a la sucursal, explica ComparaGuru.com.

“Hacer una sustitución es sencillo, muchos bancos absorben costos como avalúo, pago a notario, así que es un beneficio porque no tiene costo”, sostiene el especialista de Creditaria.

Sin embargo, las reestructuraciones no son para todos. Es necesario tener un buen historial crediticio, los pagos del crédito al corriente (con máximo de dos atrasos nada más) y si pagas más de 9.5% de tasa de interés, entre otros.

Por desgracia, no muchos mexicanos lo saben. 53% desconoce que puede pagar menos por su hipoteca a través de una reestructuración, según la encuesta Hábitos y planes de compra de propiedades y seguros. Mientras, al menos 40% de las personas encuestadas paga entre 11% y 20% de interés por su hipoteca.

Lo que es cierto es que cada vez más personas reestructuran su crédito hipotecario. De 7% a 23% fue el incremento de reestructuración de hipoteca, de acuerdo con Creditaria.