Por Carlos Corral Serrano
México enfrenta uno de los mayores desafíos habitacionales de su historia reciente. Aunque entre 2018 y 2024 el rezago habitacional logró reducirse de 27.3% a cerca de 22%, el país aún enfrenta un déficit estructural cercano a 11.5 millones de viviendas. Más aún, este rezago no se limita a la falta de nuevas unidades habitacionales; incluye también carencias en calidad constructiva, servicios, localización, certeza jurídica y adecuación territorial.
En este contexto, la meta federal de construir 1.8 millones de viviendas durante el presente sexenio constituye un esfuerzo relevante que debe reconocerse. Sin embargo, incluso si dicha meta se alcanzara plenamente, sólo permitiría atender una fracción del problema existente. El desafío habitacional mexicano es mucho más profundo que la simple producción de nuevas viviendas.
Durante décadas, la política pública ha concentrado gran parte de sus esfuerzos en construir más vivienda. Sin embargo, hoy resulta evidente que el problema no radica únicamente en cuántas viviendas se edifican, sino en dónde se construyen, cómo se integran a la ciudad y qué sucede con ellas a lo largo de su ciclo de vida.
La vivienda no es solamente una estructura física. Es patrimonio familiar, acceso a oportunidades, integración social, movilidad, seguridad, educación y calidad de vida. Cuando cualquiera de estos componentes falla, la vivienda deja de ser una solución y puede convertirse en un nuevo problema urbano.
Por ello, la Asociación Mexicana de Urbanistas (AMU) y la Coalición Internacional para el Hábitat de América Latina y el Caribe (CIHALC) han impulsado una agenda de trabajo con el Poder Legislativo para construir las reformas necesarias que permitan evolucionar hacia una política habitacional más integral, capaz de atender no sólo la producción de vivienda nueva, sino también la conservación, regularización y gobernanza del enorme patrimonio habitacional que ya existe en el país.
La propuesta parte de una realidad frecuentemente ignorada: la vivienda no concluye cuando se entrega una llave. A partir de ese momento inicia un proceso permanente de administración, mantenimiento, rehabilitación, adaptación, regularización y convivencia comunitaria que pocas veces es considerado dentro de las políticas públicas.
La primera vertiente de esta agenda se orienta a la conservación y rehabilitación del patrimonio habitacional existente. Millones de viviendas construidas durante las últimas décadas enfrentan procesos de deterioro físico, falta de mantenimiento, riesgos estructurales y pérdida progresiva de valor patrimonial. Preservar este patrimonio resulta tan importante como construir nuevas viviendas, particularmente en un contexto donde la población mexicana avanza aceleradamente hacia un proceso de envejecimiento demográfico que exigirá adaptar viviendas y entornos urbanos para una creciente población adulta mayor.
La segunda vertiente atiende uno de los fenómenos urbanos más extendidos y menos reconocidos del país: la transformación progresiva de viviendas originalmente unifamiliares en esquemas plurifamiliares. En innumerables ciudades mexicanas, miles de familias han ampliado sus viviendas para albergar hijos, nietos o nuevos hogares dentro de un mismo predio. Sin embargo, gran parte de estas unidades continúan registradas bajo una sola escritura, generando incertidumbre jurídica, conflictos patrimoniales y limitaciones para acceder al financiamiento o transmitir adecuadamente el patrimonio familiar.
La AMU propone impulsar mecanismos simplificados para la constitución de condominios, la individualización de unidades privativas, la actualización registral y catastral y la regularización patrimonial de estas formas de ocupación que ya existen en la realidad urbana mexicana, pero que aún no encuentran una respuesta adecuada en los marcos normativos vigentes.
La tercera vertiente se enfoca en la gobernanza de la vivienda en condominio. Si México construirá cientos de miles de viviendas sujetas a esquemas de propiedad colectiva durante los próximos años, resulta indispensable fortalecer la cultura condominal, profesionalizar la administración, crear fondos permanentes de mantenimiento y establecer mecanismos eficaces de mediación y resolución de conflictos. La experiencia demuestra que la construcción por sí sola no garantiza la conservación del patrimonio ni la cohesión social de sus habitantes.
“Cuando la vivienda se construye lejos de la ciudad, no se genera bienestar; se fabrican distancias, dependencia y exclusión.”
Sin embargo, junto con estas oportunidades también emerge una preocupación legítima.
La presión por alcanzar metas cuantitativas de producción habitacional no puede conducir nuevamente a prácticas que el propio país ya demostró que son insostenibles. Existen señales que sugieren que algunos desarrollos continúan privilegiando la disponibilidad de suelo barato sobre criterios fundamentales de integración urbana.
México ya vivió las consecuencias de construir vivienda lejos de los centros urbanos, de los corredores de empleo, de los sistemas de transporte, de las escuelas, de los hospitales y de los servicios básicos. Durante años se edificaron enormes conjuntos habitacionales en la periferia bajo la lógica de maximizar la producción y minimizar el costo del suelo. El resultado fue una extensa geografía de vivienda subutilizada, abandono habitacional, deterioro patrimonial, largos tiempos de traslado, fragmentación social y elevados costos para las familias y para el propio Estado.
Hoy sabemos que una vivienda mal ubicada puede convertirse en una nueva forma de exclusión social. La distancia no sólo se mide en kilómetros; también se mide en tiempo perdido, en oportunidades desaprovechadas, en mayores gastos de transporte, en deterioro de la calidad de vida y en la ruptura de los vínculos comunitarios.
Por ello, la política habitacional del futuro debe priorizar la reutilización de suelo intraurbano, la regeneración de barrios, la rehabilitación de conjuntos existentes, la densificación inteligente y el aprovechamiento de infraestructura ya instalada. Construir ciudad debe ser tan importante como construir vivienda.
La verdadera sostenibilidad habitacional no depende únicamente de cuántas viviendas se construyan, sino de su capacidad para integrarse a entornos urbanos completos, conectados, seguros y funcionales.
Conclusiones
México necesita transitar de una política de vivienda centrada exclusivamente en la cantidad hacia una política habitacional centrada en el territorio, el patrimonio y la calidad urbana.
La meta de construir 1.8 millones de viviendas puede ser un paso importante, pero no será suficiente si se continúa ignorando el enorme patrimonio habitacional ya construido, la necesidad de regularizar millones de viviendas que han evolucionado con las familias mexicanas y la obligación de garantizar que la nueva vivienda forme parte de ciudades completas y sostenibles.
La vivienda más sostenible no siempre es la que está por construirse; muchas veces es aquella que ya existe y que puede conservarse, rehabilitarse, regularizarse y fortalecerse.
México no puede permitirse repetir los errores que generaron abandono habitacional, dispersión urbana y pérdida de patrimonio social. El desafío del siglo XXI no consiste únicamente en construir más viviendas. Consiste en construir mejores ciudades.
Porque una vivienda aislada puede ayudar a cumplir una meta estadística.
Pero sólo una vivienda integrada a la ciudad puede construir patrimonio, comunidad y futuro.
Director General de la Asociación Mexicana de Urbanistas, A.C.
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