El metro cuadrado más barato no es el más barato

Cuando buscamos una oficina solemos preguntar cuánto cuesta la renta, dónde está, si tiene estacionamiento, internet rápido, salas de juntas o una buena cafetería. Si se trata de un espacio de coworking, quizá también nos fijamos en el diseño, las áreas comunes, la terraza o qué tan atractivo resulta para recibir a un cliente.

Pero casi nunca hacemos otras preguntas: ¿cómo se ventila?, ¿qué tan limpio es el aire?, ¿cómo se controla la temperatura?, ¿cuánto ruido hay?, ¿qué iluminación tendremos durante ocho horas?, ¿existe humedad?, ¿qué materiales nos rodean? Y quizá deberíamos empezar a hacerlas.

Pasamos cerca del 90% de nuestra vida en interiores. Si alguien llega a los 80 años, habrá pasado alrededor de 72 dentro de casas, escuelas, oficinas, hospitales, restaurantes, tiendas y otros edificios. Sin embargo, durante décadas se han diseñado muchos de esos espacios pensando fundamentalmente en costo, metros cuadrados, eficiencia energética, ubicación y estética. Nos ha faltado hacer una pregunta más elemental: ¿qué le hace ese edificio a las personas que pasan buena parte de su vida dentro de él?

Un edificio no es solamente el lugar donde transcurre nuestra vida. También forma parte de nuestra exposición ambiental.

Joseph Allen, investigador de la Escuela de Salud Pública de Harvard y uno de los principales impulsores del concepto de Healthy Buildings, propone mirar de manera integral factores como ventilación, calidad del aire, temperatura, humedad, polvo y plagas, agua, ruido, iluminación y vistas. La lógica es la siguiente: nuestra mente y nuestro cuerpo no dejan de responder al ambiente cuando entramos a la oficina.

La temperatura puede afectar nuestro confort y concentración. El ruido puede distraernos y dificultar el trabajo. Una ventilación deficiente puede favorecer la acumulación de dióxido de carbono y muchos otros contaminantes interiores. La iluminación influye en nuestros ritmos circadianos. La humedad puede favorecer la aparición de moho y otros problemas en el edificio. Y las partículas suspendidas en el aire no desaparecen simplemente porque cerremos una puerta. La contaminación no se queda afuera.

Lo interesante es que la conversación ya no se limita a evitar enfermedades, también empieza a preguntarse qué ocurre con nuestro desempeño y la productividad.

Uno de los estudios más conocidos, realizado por investigadores de Harvard, expuso a los mismos 24 profesionistas, en días diferentes y sin que supieran qué condición recibían, a distintos ambientes de oficina. Compararon una condición convencional, con mayores concentraciones de compuestos orgánicos volátiles o VOCs —contaminantes que pueden provenir de materiales, mobiliario y productos utilizados en interiores—, con otra que tenía aproximadamente diez veces menos VOCs y una tercera que, además, incorporaba mayor ventilación.

Después de seis horas de trabajo, los participantes realizaban pruebas de función cognitiva. Frente a la condición convencional, las puntuaciones fueron en promedio 61% mayores en el ambiente con menos contaminantes y 101% mayores cuando, además, se incrementó la ventilación. Eso no significa que una mejor ventilación duplique automáticamente la productividad de una empresa. Pero sí sugiere que el ambiente del edificio puede influir en cómo pensamos y trabajamos.

Esa evidencia científica ya está influyendo en decisiones reales de diseño. La nueva sede global de JPMorganChase en Nueva York duplica el mínimo de ventilación con aire exterior establecido por el estándar y cuenta además con filtración avanzada, monitoreo continuo de la calidad del aire y 30% más luz natural que una oficina convencional. Foster + Partners, el despacho responsable del proyecto, ha explicado que el aumento de la ventilación respondió directamente a investigaciones de Harvard sobre calidad del aire y función cognitiva.

El razonamiento empresarial detrás del proyecto es igualmente revelador. Alec Saltikoff, entonces responsable de sustentabilidad de JPMorganChase, lo resumió así: “Employees are our most important asset. We have the best talent and best technology, now we want the best building.” La premisa es sencilla: si una empresa invierte en atraer al mejor talento y darle la mejor tecnología, también debería preguntarse si el edificio ayuda a esas personas a rendir al máximo.

Lo que antes podía parecer una amenidad empieza a convertirse en una decisión de negocio.

Las grandes corporaciones pueden llevar esta lógica a enorme escala, pero el principio también puede aplicarse a empresas y pequeños negocios en México. Al elegir o acondicionar una oficina, además de ubicación y precio, podríamos empezar a valorar las condiciones en las que las personas pasarán buena parte de su día y cómo éstas pueden favorecer su desempeño.

Ventilar mejor, controlar la temperatura, reducir el ruido, mejorar la iluminación o filtrar el aire requiere inversión. Pero esa inversión puede traducirse en mejores condiciones de trabajo, mayor bienestar y una experiencia laboral más atractiva para el talento.

Esto cobra especial relevancia con el crecimiento de los coworkings y las oficinas flexibles. Cuando una startup, un profesionista o una empresa renta un espacio en WeWork o con cualquier otro operador, también está eligiendo el aire que respirará su equipo, la luz que recibirá, el ruido que escuchará y las condiciones térmicas en las que trabajará durante cientos o miles de horas al año.

Ahí aparece también una oportunidad para desarrolladores, propietarios y operadores inmobiliarios. Además de competir por ubicación, diseño, mobiliario, terrazas o servicios, podrían diferenciarse mostrando cómo funciona el edificio para quienes lo ocupan: cómo se ventila, qué niveles de CO₂ mantiene, cómo controla temperatura y humedad, qué sistemas de filtración utiliza o cómo maneja ruido e iluminación.

La salud ambiental puede así dejar de ser una característica invisible del inmueble para convertirse en parte de su propuesta de valor. Un espacio mejor diseñado puede generar valor mucho después de haber firmado el contrato de renta: en desempeño, bienestar, experiencia laboral y capacidad para atraer y retener talento.

México ya cuenta con normas sobre iluminación, ruido, temperatura, contaminantes y condiciones de los edificios. El siguiente paso podría ser integrar estos elementos y empezar a pensar en el edificio como un sistema que influye simultáneamente en salud, desempeño y calidad de vida.

El próximo 29 de septiembre, especialistas, empresas y responsables de política pública se reunirán en Washington en el Healthy Building Policy Summit para discutir precisamente edificios, salud, productividad y resiliencia. La conversación está ampliándose: del diseño y la sustentabilidad hacia el desempeño humano y el valor económico.

México debería formar parte de esa conversación.

Porque al construir, comprar o rentar un espacio, quizá la pregunta más útil no sea únicamente cuánto cuesta el metro cuadrado, sino cuánto valor puede generar mientras estamos dentro de él.

Un edificio saludable puede ser infraestructura de salud, productividad y capital humano; una ventaja para quien lo ocupa y una oportunidad para quien lo desarrolla, opera o renta. Tal vez ahí esté el verdadero valor del metro cuadrado.

Doctor en Toxicología por el CINVESTAV y Postdoctor en Salud Ambiental por la Universidad de Harvard

Consultor en Salud Ambiental y Salud Pública.

Instagram: @marcosanchezguerra

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