Roberto Aguerrebere Salido
Coordinador del Comité de Desarrollo Urbano Sustentable del CICM
Una estación de trenes de pasajeros es un poderoso catalizador del desarrollo urbano, y sus efectos pueden resumirse en cuatro áreas clave: cambio de uso del suelo, generación de empleo, cambios en la movilidad y modificación del espacio público. Tales efectos derivan de un mayor tránsito de personas en la proximidad de la estación por las oportunidades económicas que surgen gracias a la cercanía a un transporte público de alta capacidad que genera o permite acercar o acercarse a servicios y empleos que antes no estaban al alcance con tal facilidad en tal ubicación.
El área alrededor de la estación suele tornarse más poblada y más activa, con más servicios y comercio de uso cotidiano y menos viviendas. Al presentar múltiples oportunidades de negocio por el incremento de flujo peatonal, principalmente, el valor de las propiedades aledañas a la estación se incrementa y habrá quien venda para capturar la plusvalía o alquile a algún usuario dispuesto a pagar más. Así, el uso del suelo se transforma debido a la mayor accesibilidad.
La estación actúa como un polo de atracción para comercios, servicios, hoteles y oficinas. Esto genera empleo, aumenta la actividad económica y la recaudación fiscal, y puede impulsar el turismo cuando la estación constituye una puerta de entrada a la ciudad. El mejor acceso a transporte público y a servicios permite un desarrollo urbano más compacto y sostenible, reduciendo la dependencia del auto, si va acompañada de mejoras en el espacio público, itinerarios peatonales (senderos seguros), ciclovías y conexiones con otros transportes públicos, además de estacionamiento de vehículos privados.
Si se gestiona apropiadamente, lo anterior puede generar, mayoritariamente, efectos positivos, tanto a los usuarios del tren, como a la población original aledaña. Si no es así, se genera la gentrificación y la segregación espacial. El aumento de plusvalía puede desplazar a residentes y negocios de bajos ingresos. El suelo alrededor se encarece rápidamente, lo que puede frenar el desarrollo si no hay políticas públicas activas con instrumentos eficaces. Las vías férreas pueden dividir barrios, a menos que se integren con pasos peatonales y vehiculares seguros a nivel o, preferentemente, a desnivel. Se necesita, pues, una combinación de políticas públicas activas. Algunos ejemplos de diversos países son los siguientes:
Contra la gentrificación y el desplazamiento de vecinos, vivienda asequible obligatoria: establecer que un porcentaje (ej. 20-30%) de las nuevas construcciones en el radio de influencia de la estación sean viviendas de precio regulado o alquiler social; protección a inquilinos existentes, mediante topes al alza de rentas en el área por un período (ej. 5 años) u otorgar subsidios de renta a hogares vulnerables; derecho al tanto municipal: permitir que el municipio compre terrenos o construcciones en venta para destinarlos a vivienda asequible.
Contra la especulación y el encarecimiento del suelo, captura de plusvalías: cobrar un impuesto especial a los terrenos que se revaloricen por la nueva estación, reinvirtiendo ese dinero en un fondo de vivienda asequible; limitación a la compra de suelo no edificado (baldíos); congelar cambios de uso o aprobar planes parciales que impidan la retención especulativa (por ejemplo, obligar a edificar en un plazo máximo).
Contra las barreras físicas y la fragmentación urbana, soterramiento o cubrimiento parcial (falsos túneles) de vías en tramos urbanos, financiado con la propia revalorización del suelo, para maximizar la permeabilidad de flujos de personas y vehículos; pasos peatonales y para ciclistas seguros cada no más de 300 m para conectar ambos lados de las vías; creación de "parques lineales" a los costados de las vías que integren en lugar de separar.
Para evitar congestión y desorden urbano, gestión de estacionamientos: limitar el número de plaza para autos particulares (para no atraer más tráfico) y priorizar paraderos de transporte público, plan de usos mixtos obligatorio: no permitir solo oficinas o comercio de lujo, sino conservar o exigir servicios cotidianos como farmacias, tiendas de conveniencia o abarrotes, centros comunitarios y espacios públicos de recreación de calidad.
Para gestionar armónicamente lo anterior, se requiere aplicar modelos de gobernanza, que aseguren la participación de partes sociales locales: consejos vecinales vinculantes en el diseño del plan urbano alrededor de la estación y en el monitoreo de indicadores sociales para controlar anualmente el aumento de rentas, la expulsión de residentes y el cierre de pequeños comercios, con medidas correctivas inmediatas.
En resumen, la clave es intervenir el mercado inmobiliario antes de que actúe por sí solo: regular usos, capturar plusvalías y proteger a los residentes actuales. Sin estas políticas, la estación terminará siendo un motor de exclusión, no de desarrollo sostenible.