Por Víctor M. Cuevas Ahumada
En México, la vida en muchas de las grandes ciudades transcurre bajo el peso de la delincuencia y la inseguridad. Las altas tasas delictivas alimentan la percepción de riesgo urbano no solo en espacios abiertos —como calles, avenidas y parques— sino también en espacios cerrados que van desde restaurantes y bares hasta centros de trabajo y viviendas. Conforme aumenta la incidencia delictiva en determinados lugares, los compradores potenciales de casas y departamentos tienden a desalentarse. Esto reduce la demanda habitacional en ciudades o colonias consideradas riesgosas y, por ende, presiona a la baja los precios de las propiedades residenciales. Por otro lado, las colonias, alcaldías, municipios y ciudades con menores niveles de inseguridad se convierten en polos de atracción para compradores con mayor poder adquisitivo, lo cual eleva tanto la demanda como los precios de la vivienda.
En este contexto, la inseguridad pública tiene un efecto de gran calado sobre el patrimonio inmobiliario de millones de familias mexicanas, para quienes la vivienda representa su principal activo tangible. De acuerdo con la Encuesta Nacional de Vivienda (ENVI) 2020, en México existen 23.9 millones de viviendas particulares habitadas propias, de las cuales 17.4 millones cuentan con escrituras. Dada la enorme relevancia del tema, en un detallado estudio que publiqué recientemente en el número 337 de la revista Investigación Económica de la UNAM, se formulan y estiman varios modelos para evaluar el impacto de tres indicadores de inseguridad pública en los precios de la vivienda en México: la percepción de inseguridad pública, las expectativas sobre la seguridad pública, y la atestiguación de delitos y conductas antisociales.
Los tres indicadores de inseguridad pública provienen de la Encuesta Nacional de Seguridad Pública Urbana (ENSU) del INEGI, con base en la cual se obtuvieron datos para 21 ciudades del país durante el período comprendido entre el primer trimestre de 2016 y el segundo trimestre de 2025. La muestra incluye ciudades con niveles relativamente bajos de inseguridad, como Mérida y Querétaro, así como ciudades con niveles considerablemente más altos, como la Ciudad de México, Tijuana y Toluca de Lerdo.
Los índices de precios de la vivienda por ciudad para el período referido se obtuvieron de la Sociedad Hipotecaria Federal y, utilizando información estadística tanto del INEGI como del Banco de México, se tomó en cuenta una serie de factores que pudieron haber influido en los precios de las propiedades residenciales. Por el lado de la oferta, se consideraron los costos de construcción residencial, mientras que, por el lado de la demanda, se consideró el comportamiento por ciudad de las siguientes variables: el nivel de ingreso, el costo real del crédito hipotecario y la provisión de infraestructura pública. También se incorporó una variable general para capturar los efectos de la pandemia de COVID-19 en el mercado inmobiliario. Asimismo, el análisis incorpora el proceso de ajuste lento en los precios de la vivienda, a diferencia de lo que ocurre con los precios de otros activos.
Las estimaciones realizadas son consistentes con la idea de que, a medida que aumenta la percepción de inseguridad pública, entendida como el porcentaje de personas de 18 años o más que consideran que su ciudad es insegura, los precios de las casas y los departamentos disminuyen. El mismo efecto negativo sobre el mercado inmobiliario se observa cuando se deterioran las expectativas sobre la seguridad pública; es decir, cuando aumenta el porcentaje de la población adulta que considera que la situación en materia de criminalidad e inseguridad pública seguirá igual de mal o empeorará en los próximos 12 meses. En suma, tanto lo que la población siente —la percepción de inseguridad pública— como lo que espera —las expectativas sobre seguridad pública—, aun cuando pertenecen al ámbito de lo subjetivo, tienen un impacto medible en el mercado inmobiliario.
Sin embargo, lo que más impacta negativamente los precios de la vivienda es la atestiguación de delitos y conductas antisociales. Este indicador —a diferencia de los dos anteriores— es de carácter objetivo, puesto que se refiere al porcentaje de la población de 18 años o más que reporta haber visto o escuchado actividades delictivas o antisociales en las inmediaciones de su domicilio, como consumo de alcohol en las calles, asaltos o robos, venta o consumo de drogas, disparos de arma de fuego, pandillerismo violento y vandalismo en sus diferentes modalidades, incluido el grafiti. Las estimaciones son bastante robustas porque toman en cuenta el comportamiento de los precios inmobiliarios en un conjunto amplio de ciudades a lo largo de casi una década.
Es importante señalar que el indicador de atestiguación de delitos y conductas antisociales no incorpora los delitos de mayor violencia, como el homicidio doloso y el secuestro. De allí que las políticas dirigidas a salvaguardar el patrimonio residencial de las familias deban ir más allá del combate a los delitos violentos y abordar un espectro amplio de conductas que deterioran la seguridad cotidiana y el entorno urbano.
Finalmente, conviene señalar que se construyó un índice general estandarizado para ordenar las ciudades de la más a la menos insegura. Esto permitió analizar el impacto de la inseguridad pública en submuestras de ciudades, lo cual arrojó un resultado particularmente interesante. A medida que se excluyen de la muestra las ciudades más inseguras, los efectos negativos de los tres indicadores sobre los precios de la vivienda se fortalecen. En otras palabras, en ciudades relativamente seguras, como Mérida, Durango, La Paz y Querétaro, un eventual incremento en los niveles de inseguridad afectaría más al mercado inmobiliario que en ciudades relativamente inseguras, como Toluca de Lerdo, León de los Aldama, Guadalajara y Tijuana. Este hallazgo sugiere que, en las ciudades con mayores niveles de inseguridad pública, el mercado inmobiliario es menos sensible a incrementos adicionales de dicho fenómeno. Esto puede atribuirse a que los precios de la vivienda ya han descontado gran parte de los efectos de la inseguridad pública y, posiblemente, a un proceso de normalización de la violencia por parte de los habitantes de esas ciudades.