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Legislacion urbana y mercados de vivienda

Boris Graizbord

La política y los actores. El sector público participaba en la construcción, el alquiler o la venta de viviendas, a precios reales o subsidiados. Ahora, utiliza medios indirectos (política fiscal, crediticia o monetaria) y diversos instrumentos para inducir la construcción de viviendas en renta o en propiedad. Este cambio ha tenido importantes efectos en la oferta y la demanda de suelo y de vivienda, así como en la actividad industrial y en los mercados laborales. De ahí la presencia de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), así como del Infonavit, que de constructor se convirtió en institución de crédito y apoyo al trabajador a través del capital inmobiliario. El resultado, en efecto, fue la construcción de millones de viviendas en los últimos años, pero hasta muy recientemente se fomentó la expansión de las ciudades, permitiendo la localización de los desarrollos no donde era conveniente, sino donde los propios desarrolladores las ofrecían, aprovechando la liberación de las tierras ejidales, las lagunas en la política de vivienda, la debilidad de los ayuntamientos y, finalmente, la ausencia de controles de uso del suelo.

La política oficial de vivienda, por ejemplo, ha permitido el desarrollo de conjuntos habitacionales de interés social alejados del área urbanizada a enormes distancias relativas de las redes de servicios públicos municipales (agua, saneamiento, recolección de basura, transporte público). Los resultados han sido nefastos para los adquirientes y no menos para los municipios que heredan espacios habitacionales y demandas de población residente sin los servicios adecuados y sin el equipamiento en educación y salud. El costo social está a la vista: una enorme proporción de viviendas, de poco menos de 50 metros cuadrados, abandonadas por las familias que compraron la ilusión de un patrimonio en conjuntos nuevos que los propios desarrolladores procuran abastecer de agua a través de pipas hasta que logran consolidar sus ventas. Esta decisión, que conlleva gastos extras, alejó a las familias de un entorno comunitario conocido que les ofrecía servicios así como la posibilidad de acrecentar un capital social que en un espacio desolado e inseguro, en todos sentidos, no tienen ni tendrán en el futuro inmediato. Los alejó aún más de su lugar de trabajo. Los millones de viviendas producidas no han resuelto el problema de la demanda de vivienda, y menos aún la desigualdad o la exclusión. La pregunta es ¿la política social puede o debe incluir una política de vivienda de interés social con estas características?

Por la escala y el impacto social y ambiental generado se trata de una cuestión que debería estar en la agenda de los legisladores (federales y estatales) y de los funcionarios públicos encargados del diseño de las políticas y de la administración municipal y estatal. Quisiera sugerir, sin embargo, que cualquier propuesta legislativa o decisión de política al respecto tendría poco efecto si no tomara en cuenta, por un lado, que el problema de la vivienda no se resuelve solamente construyendo viviendas y, por otro, que las fuerzas económicas que rigen el mercado y condicionan la eficiencia, si bien son centrales para lograr eficacia y efectividad, deben estar reguladas. Lo anterior, por supuesto, no excluye la responsabilidad por los resultados tanto de la administración pública como del capital inmobiliario.

La consideración rigurosa y la posibilidad de debatir públicamente estos aspectos es en nuestro país cada vez más apremiante, pues el gobierno local (recordemos el artículo 115 constitucional y reformas) tiene que tomar las decisiones iniciales en las innumerables disputas y conflictos sobre el uso privado del suelo y responder a la población residente en su jurisdicción en términos de servicios públicos municipales y equipamiento urbano. Aunque en el marco del fenómeno metropolitano los criterios de decisión no pueden ser exclusivamente locales, pues tienen efectos en un ámbito regional mucho más amplio.

Lo anterior subraya la necesidad de evaluar sistemáticamente las decisiones de la política urbana o las iniciativas que pretendan modificar las leyes, normas, estatutos o reglamentos vigentes o incluso los procedimientos administrativos relacionados con la oferta de tierra urbana y la producción, mantenimiento o reposición de viviendas disponibles en la Ciudad de México, y en otras ciudades y metrópolis del país. Los miembros de la AMU tienen la capacidad para resolver estos dilemas.

Centro de Estudios Demográficos, Urbanos y Ambientales, El Colegio de México.

Miembro de Número de la Asociación Mexicana de Urbanistas, AC (AMU).

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