A lo largo de casi dos años y medio, en este espacio hemos abordado temas generales derivados de nuestra labor de investigación jurídica a lo largo de dos décadas que han arrojado dos obras especializadas sobre los temas de identidad personal y documento de identificación. En esta ocasión, me permitiré hacer una excepción para hablar de un tema particular, que más, sin embargo, considero que tiene relevancia para la sociedad y que las autoridades competentes deben tomar cartas en el asunto, sobre actividades y conductas opacas y discrecionales en los prestadores de servicios, en este caso de los inmobiliarios.
En efecto, como funcionario público y asesor parlamentario, pude conocer de primera mano la queja de personas y organizaciones de la sociedad civil organizada, la forma fraudulenta como las empresas inmobiliarias, dedicadas a la venta y renta de venta de casas, departamentos y establecimientos comerciales, engañan burdamente a los que encargan su patrimonio para que a través de su intermediación puedan vendarla o en su caso adquirir una nueva o usada.
Mediante contratos leoninos, los particulares ceden el control de su propiedad para que un grupo de tiburones y víboras la exhiban a su antojo, con la cereza del pastel de abonarse para su causa el 5% de comisión por la venta del inmueble o con la penalidad, en caso de rescisión anticipada del contrato (de seis o un año) que puede ir del 10% hasta el 20% del valor del mismo.
Es el caso de REMAX Metrópoli, que es una franquicia en CDMX de la trasnacional en el ramo, que como la mayoría de las inmobiliarias operantes, por medio de argucias logran enganchar a los propietarios y propietarias, afirmándoles que los acompañarán en toda la etapa de venta de su inmueble o comercio, cumpliendo con los requisitos exigidos, se les dice que contarán con todo el respaldo legal de su “área jurídica” para evitar ser “defraudados” y lograr la venta, lo más importante, “que cuentan con un amplio portafolio de clientes a los que podrán ofrecer el bien en venta”.
Las personas en la mayoría de los casos, caen redonditas ante el canto de las sirenas de estos embaucadores y embaucadoras, ignorando que depositan su confianza y patrimonio en empresas y particulares de dudosa calidad, que lo único que les interesa es obtener un jugosa y lucrativa comisión de la venta de su propiedad.
Lo que no saben las mismas personas, es que el servicio de asesoramiento de cómo vender su propiedad (legal y segura) se la pueden brindar a un bajo precio las notarías públicas (sobre todo en la forma de acodar el enganche, pago del resto de la operación y por transacción bancaria), e incluso en algunas, de forma gratuita cuando todo está en regla: escrituras, credencial electoral, comprobantes de libertad de gravámenes -emitidos por las autoridades competentes- de que no se debe nada en los temas de predial, agua y energía eléctrica. Por otra parte, el costo de escrituración de la compra-venta corre a cargo del comprador, misma que sujeta a la Jornada Notarial permanente, permite rebajar considerablemente los costos.
Hay que entender que las notarías públicas, por mandato de ley tienen fe pública, es decir, sus actuaciones se equiparan a las de la autoridad, por ello es necesario que se legisle para que se acabe con esta intermediación absurda de las inmobiliarias, ordenando en la ley que las personas que se aprestan a vender su patrimonio reciban una constancia oficial de haber recibido atención especializada gratuita, evitando así ser víctimas de conductas abusivas. Pues debe decirse, que además de mentir por parte de estas empresas de servicios (de que se cuenta con un portafolio amplio de clientes), al aceptar su intermediación, lo único que encarece es el valor del inmueble, al aumentarle el 5% de avalúo y/o del precio acordado por la inmobiliaria y el propietario (a), provocando la burbuja inmobiliaria que hoy padecemos, con un sobreprecio de las propiedades, que a su vez se refleja en su no venta.
En la época del internet, lo único que hacen estas inmobiliarias, como es REMAX Metrópoli es anunciar la propiedad en su propio portal o en las diferentes páginas dedicadas a la venta de inmuebles, en algunos casos simplemente gratis o en algunos casos, pagando una módica cantidad para ser exhibidos de mejor forma, esperando pacientemente en un escritorio que lleguen los futuros compradores a través de una llamada o correo electrónico. Hay que decirlo con toda claridad, un buen producto se vende por sí mismo, bastando con anunciarse y esperando las mejores ofertas.
Dicho lo anterior, comentar que, en el mes de diciembre pasado, me vi en necesidad de contactar con REMAX Metrópoli para informes de una propiedad en la CDMX, nunca contestaron y por razones del azar, una vez que pasaba por el inmueble, se encontraban los propietarios encabezados por una mujer de la tercera edad, ellos muy amables de dijeron que la inmobiliaria se comunicaría conmigo.
A los días siguientes, luego de contactarme vía telefónica y SMS, me reuní con una empleada de REMAX Metrópoli que dijo llamarse Martha Martínez (Morales es su segundo apellido de acuerdo al portal de la empresa).
Ahí acordamos -entendí que lo hacía con el beneplácito de los propietarios- que en enero se firmaría un convenio para establecer las formas en que yo adquiriría la propiedad, transacción que estaba supeditada a la venta de un inmueble de mi propiedad y que en caso de no concretarse yo aceptaba pagar una penalidad. Como acto de buena fe -para que se comunicara mi seriedad a los propietarios- en esa reunión enseñé las escrituras de mi propiedad a la empleada de REMAX Metrópoli, misma que sin mi consentimiento, le sacó fotos, como a mi credencial electoral.
Traté de mantener la calma ante una persona que desde el comienzo no me inspiró confianza, en su mirada pude intuir que se trataba de una embaucadora. Así lo pude constatar las siguientes semanas, luego de incumplir con lo pactado y no tener noticias de ella, salvo cuando le comuniqué que ya se anunciaría mi propiedad para vender, que de inmediato ofreció se intermediaria, a lo que me negué por todas las razones aquí expuestas; porque además me parecía un conflicto de intereses, que siendo ella contratada por unos propietarios para vender su patrimonio, a su vez ella se hiciera cargo de la venta del inmueble del comprador, no siendo ético en ningún sentido.
Lo que no imaginé jamás, es que esta empleada premeditadamente y alevosamente incumpliera con lo acordado para dejar pasar el tiempo y una vez que yo estuviera en condiciones de vender mi inmueble (a principios de febrero) poner como condición implícita que yo aceptara que ella y la empresa en la que labora se llevara una jugosa y fácil comisión por la venta de mi propiedad, de lo contrario, no permitiría que yo adquiriera la propiedad que ellos gestionaban para su venta.
Y así lo hizo, días después desapareció el anuncio de la propiedad de mi interés y al hablar a la empresa, ella fingió demencia, dijo que como yo dependía de vender mi propiedad para comprar la otra, no podían esperar. Lo que no puede ocultar esta empleada son los SMS que intercambiamos durante todo este tiempo, sobre todo los de una semana antes, donde ella me pedía que REMAX Metrópoli vendiera mi propiedad para “acelerar la venta” de la otra.
En los hechos se trató de un intento de extorsión simulado, pues al negarme a sus pretensiones, en “venganza” convenció a los propietarios (repito, encabezados por una mujer mayor) para que aceptaran una oferta muy menor a la ofrecida por mí. No solo perdieron dinero al vender su propiedad, sino que les fue ocultado todo lo que ocurrió durante más de un mes, arrogándose atribuciones que no le correspondía a la empleada de REMAX Metrópoli.
Hasta aquí la reseña de una experiencia personal, que dimensiona el fraude que se cierne en todas estas operaciones lucrativas de empresas inmobiliarias.
Se podría sugerir que se trata de una anomalía incidental, no es así, el mismo día que hable con la empleada, me comuniqué con la dirección, contestándome una persona que dijo ser el director de REMAX Metrópoli, de nombre Juan José Loyo a quien expuse toda la conducta deshonesta e ilegal de su empleada, antes de que se interrumpiera la llamada, misma que no me devolvió evidenciando su complicidad, pues pertenece, familiarmente, a la empresa de la franquicia, Consorcio Empresarial Loyo SA de CV.
Lo positivo de toda esta lamentable experiencia, es que la PROFECO ya tiene conocimiento de todo ello, con consultor jurídico he recibido el apoyo de integrantes de la fracción mayoritaria del Congreso de la CDMX para elaborar un proyecto de ley con objeto de fiscalizar y controlar estas prácticas abusivas y opacas de las inmobiliarias, fincando responsabilidades civiles y/o penales cuando así lo amerite, que incluya supervisión estricta de la SHCP para que se revise si reportan y entregan el IVA correspondiente de todas sus operaciones leoninas. Si todo sale bien, en el periodo que comienza en el mes de septiembre estaremos en condiciones de presentar una reforma a la ley que corresponda.
Autor de las obras Derecho a la Identidad Personal y Cédula de Identidad en México, editorial Civitas&Universitas, 2022, sevilla2023derecho@gmail.com