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Regeneración Urbana y Vivienda Incluyente

08/11/2019
06:07
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Uno de los mayores problemas en las grandes ciudades es la vivienda asequible. El encarecimiento de la vivienda afecta más a quienes menos tienen, ya que "expulsa" a las familias de menores ingresos, por lo que se ven obligadas a vivir en la periferia de las ciudades, pero la mayoría de ellas se compone por individuos que trabajan, estudian y que en general desarrollan sus actividades en las zonas centrales de las ciudades. Estas familias se exponen a traslados más largos, caros e inseguros, lo cual va en detrimento de su calidad de vida.

Esta situación, además de ser injusta, erosiona el tejido social, lo que genera división y rencor, por lo que el desarrollo en un entorno así no es sostenible a largo plazo. 

Por eso es tan importante incrementar la oferta de vivienda de una forma que no divida tan marcadamente a las colonias por nivel de ingresos, sino de manera en que los ciudadanos nos integremos mejor en urbes más compactas e incluyentes.

En este contexto, me parece muy interesante el Programa Especial de Regeneración Urbana y Vivienda Incluyente que presentó esta semana el gobierno de la Ciudad de México. 

De acuerdo con el documento publicado en la gaceta oficial de la capital, la Ciudad de México se encuentra entre las urbes con menor accesibilidad a vivienda por la relación entre el nivel de ingresos de los habitantes y los precios de los inmuebles. Tan sólo de 2012 a 2018 el precio del metro cuadrado en nueve alcaldías se incrementó entre 25 y 50 por ciento; y en cinco alcaldías se incrementó entre 50 y 75 por ciento. Es un crecimiento altamente considerable en un periodo de únicamente seis años.  

Para hacer más accesible la vivienda, se van a generar incentivos para aumentar su construcción en zonas céntricas, cercanas a los principales medios de transporte público y que cuenten con servicios básicos. Zonas donde las viviendas se han deteriorado, por lo que necesitan renovarse y redensificarse. También se planea hacer un reciclamiento de espacios industriales, comerciales o habitables, los cuales no han sido aprovechados hasta ahora. 

Las nuevas construcciones en las 12 zonas seleccionadas por el Gobierno de la CDMX, deberán contar con, por lo menos, 30% de viviendas incluyentes, entendidas como viviendas dignas y económicamente accesibles, establecidas en Unidades de Medida y Actualización (UMA). Se estima que 40% de las viviendas incluyentes costarán como máximo 580 mil pesos, otro 40% se venderá en alrededor de 760 mil pesos y hasta un 20% pueden llegar a 1 millón 124 mil pesos.

Obligatoriamente, se deberá ofrecer vivienda asequible a las familias que habitan el predio original al inicio del proyecto de construcción. Esto combate la "gentrificación", que a grandes rasgos es la expulsión de habitantes originales de las zonas céntricas por el encarecimiento de viviendas y servicios básicos, fenómeno generado con la renovación de la infraestructura urbana. 

Hoy en día se percibe a los inmuebles de interés social y de bajo costo, como unidades de poca calidad, pequeñas, muchas veces entregadas sin piso con recubrimiento cerámico o similar. Por el contrario, este programa exige viviendas dignas. El 40% del total de unidades incluyentes deberá ser de dos recámaras y el promedio de la superficie habitable no podrá ser inferior a 45 metros cuadrados.

Además, se busca promover que las construcciones sean más innovadoras y sustentables, al exigir ecotecnologías como el aprovechamiento del agua pluvial, infraestructura para la separación de basura, y áreas verdes, incluyendo azoteas y huertas.

También se pretende aprovechar lo céntrico y bien conectado de las zonas para fomentar el uso de transporte público, limitando los cajones de estacionamiento; incluso se promueven los cajones de bicicletas, espacios para carga y estacionamiento de vehículos eléctricos compartidos.

Para asegurarse que los inmuebles incluyentes sean para quien realmente los necesita, serán destinados a las familias o individuos con ingresos de 7,000 a 30,000 pesos mensuales, que no sean propietarios de otra vivienda; y su precio no podrá cambiar en cinco años para evitar la reventa como negocio. 

Los incentivos que ofrece la Ciudad de México para construir en las 12 zonas seleccionadas, se dividen en beneficios fiscales y facilidades administrativas, para agilizar los trámites de obtención de permisos para iniciar las obras en un tiempo no mayor a 40 días hábiles, a partir de la aprobación de los proyectos.

El programa es interesante, aunque no hay que pasar por alto un detalle que merece vigilancia adicional. El Director General de Planeación de Desarrollo y Ordenamiento Territorial resaltó que pretenden evitar que pase lo que ha pasado con otros programas similares, que han sufrido desviaciones, por eso el programa pretende evitar la corrupción y el clientelismo. Está en el interés de todos que logre sus objetivos.    

Para lograrlo, todo el programa operará en un portal electrónico donde ofrecen máxima transparencia. Este podría ser un gran paso en la dirección correcta, hacia un gobierno digital, totalmente transparente y en tiempo real. 

Celebro la iniciativa del programa, que atiende algunos de los problemas más urgentes de la ciudad, en especial el tema de la inclusión social, es decir una mayor integración entre todos los segmentos sociales. En todo el país necesitamos impulsar mayor responsabilidad social en los proyectos y en las empresas, lo que algunos llaman "el capitalismo consciente", porque es lo justo, es lo más rentable, es lo que nos conviene y es la única manera de generar un desarrollo realmente sustentable.

Enrique de la Madrid Cordero es licenciado en Derecho por la Universidad Nacional Autónoma de México, con una Maestría en Administración Pública de la Escuela de Gobierno John F. Kennedy de la...