Ante la caída sostenida que ha tenido la colocación de crédito hipotecario, en términos del número de transacciones de 2022 a la fecha, es claro que los bancos deben tomar acciones más creativas para que las personas que piensan comprar su casa o departamento usando esta herramienta financiera comprendan los beneficios que pueden obtener al usarla.
Si bien es cierto que las tasas de interés de los bancos para el crédito hipotecario se han mantenido en niveles bajos en términos generales, la realidad es que se ha visto una disminución importante en la originación y eso tiene que ver con muchos factores, entre ellos, la escasez de vivienda nueva en todos los niveles socioeconómicos con una demanda real no satisfecha.
La escasez tiene su origen en la falta de políticas públicas adecuadas que promuevan la inversión; la incertidumbre jurídica para estas inversiones que son muy importantes y requieren de mucho tiempo para su ejecución y, por supuesto, la desafortunada corrupción y extorsión que hoy está en niveles nunca antes vistos.
De acuerdo con datos de la Asociación de Bancos de México, en términos del monto promedio de crédito hipotecario otorgado por los bancos este es el escenario: En diciembre de 2022 era de $1'945,000; para diciembre de 2023 fue de $2'167,000; al cierre de 2024 se ubicó en $2,304,000; y, a diciembre, estimo será de 2025 en $2'325,000. Esto significa que el incremento del monto de crédito otorgado entre 2022 y 2025 ha sido de 22%, es decir, el precio de la vivienda se ha incrementado y, en esa proporción, el monto promedio de crédito ha crecido.
Por su parte, la colocación de créditos hipotecarios entre 2022 a 2025 ha caído casi 25%: A diciembre de 2022 se originaron 147,000; 2023 cerró con 126,000; 2024 se originaron 120,500 créditos hipotecarios; y, a diciembre de 2025, estimo será alrededor de 111,000.
En mi opinión, ante un panorama donde la tasa de referencia de Banco de México está en niveles de 7%, los bancos tendrán que esforzarse para motivar a los compradores de vivienda a utilizar los beneficios del crédito hipotecario sin bajar significativamente las tasas, reduciendo costos intrínsecos como lo son los seguros.
Lo que veremos en 2026 definitivamente no será una guerra de tasas, pues el margen para que ésta tenga lugar no está ahí, como sucedió durante la pandemia. Es importante destacar que los bancos en México ya están prestando a cierto nivel de compradores a tasas por debajo de 9% y no pueden tener márgenes tan cortos en sus operaciones de crédito hipotecario, necesitan tener utilidades y cubrir pérdidas de la cartera vencida que hoy afortunadamente es muy baja y ronda 3%.
Aunque el índice de cartera vencida es razonable y está muy bien controlada por la originación responsable, hay que evitar su crecimiento y, con ello, costos considerables que se transmitiría a los usuarios del crédito hipotecario.
En otras palabras, hoy el margen de operación de los bancos con créditos hipotecarios con la tasa de referencia en México a 7% no es muy grande y eso significa que tampoco pueden reducir significativamente las tasas de interés. Además, la tasa de los bonos M10 a 10 años, que es la utilizada para fondear las operaciones de crédito hipotecario en México y el resto del mundo, no están por debajo de 9%, por lo que es casi imposible ver tasas de un solo digito hoy.
A pesar de este escenario, lo que sí es evidente es la oportunidad que tienen los bancos este año para mejorar de forma importante su oferta de servicio, de trabajar en una mejora a las condiciones generales del crédito hipotecario, específicamente la reducción de tiempo de proceso, políticas más flexibles y reducción de costos de seguros y comisiones por administración.
Desde mi perspectiva, hoy la banca debe ser mucho más creativa, en sentido positivo para el beneficio de los usuarios del crédito hipotecario. Llevamos cuatro años de caídas importantes en la colocación de crédito hipotecario en términos de operaciones y monto de crédito otorgado y por eso es necesario detener, o mejor aún, revertir esa tendencia.
La pregunta es ¿quién será el primer banco en ponerse creativo? Sin duda el que lo logre, será el que siente las bases para que los demás hagan lo propio y el que tendrá el mayor impacto positivo en el mercado.
El panorama más cercano para los compradores de vivienda en México, me lleva a la siguiente reflexión: La vida sigue y la formación de patrimonio de las personas no se debería de postergar. La decisión de compra tiene mucho que ver con nuestro ingreso, pero también con nuestra visión de futuro en lo individual, a nivel de pareja y en el proceso de formación de una familia.
Mi sugerencia es no demorar la compra porque el precio de la vivienda en México va a continuar su ritmo de crecimiento ante la escasez de vivienda. Es mejor hacer esta importante inversión ahora y no más tarde cuando se pueda perder la capacidad de compra porque el precio continúa su proceso al alza, lo cual ha sucedido desafortunadamente a muchas personas en el pasado inmediato.
*Fundador y director general de Tu Hipoteca Fácil, y cofundador de Mexicanos Contra la Corrupción y la Impunidad
X: @FernandoSotoHay
Correo: fernando@tuhipotecafacil.com
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