Desordenado boom inmobiliario en Álvaro Obregón

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Entre casos de violaciones a la normatividad urbana, calles saturadas, afectaciones en áreas verdes, crecimiento desmedido en algunas zonas e inversiones multimillonarias, así ocurre un boom inmobiliario en la delegación Álvaro Obregón, la tercera más poblada de la Ciudad de México; esto sin que la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda (Seduvi) ni la demarcación lo frenaran.

Mientras en delegaciones del centro de la ciudad hubo una época en que disminuyó la población, en 25 años Álvaro Obregón la aumentó en 100 mil habitantes, de 642 mil a 750, y ahora el auge de construcciones ocurre en poco más de 20 de sus 223 colonias.

Esto sucede sobre todo a partir de 2011, cuando surgió el Programa Delegacional de Desarrollo Urbano más reciente, aprobado por la Asamblea Legislativa y publicado por la administración de Marcelo Ebrard, que da pie a la aparición de mega condominios de 200 hasta mil departamentos, además de oficinas y comercios en zonas complicadas por el tránsito y problemas de servicios públicos.

Las áreas verdes y zonas subutilizadas de la demarcación, según expertos, resultaron “apetitosas” al haber muy pocos predios para seguir construyendo en las delegaciones centrales como Cuauhtémoc y Benito Juárez.

Ahora la mayoría de la oferta es de vivienda de nivel socioeconómico medio y alto, con precios de venta que van de los tres a cuatro millones de pesos en adelante y rentas de los 15 mil a 35 mil pesos mensuales, según consultas en sitios de internet de bienes raíces, lo cual contrasta con las colonias populares y de bajos recursos localizadas en torno a estos proyectos.

Colapso vial

De 2015 a la fecha, vecinos de las colonias Alcantarilla, Olivar de los Padres y Tetelpan, entre otras, vieron cómo se duplicó de 30 minutos a más de una hora el traslado del cruce de la Calzada Desierto de los Leones y Avenida Toluca a la zona de Periférico en San Ángel, un trayecto de apenas cinco kilómetros.

Vecinos y organizaciones sociales han contabilizado 150 construcciones desde 2015 en la zona y denunciado irregularidades en cerca de 100 ante la Procuraduría Ambiental y de Ordenamiento Territorial (PAOT) y otras autoridades.

El boom es evidente en decenas de predios con el letrero “en venta”, además de que viviendas que hace dos años podían costar 2 millones de pesos ahora duplicaron su precio; incluso, hay inmuebles que se ofertan en más de 20 millones de pesos, comenta Carmen Olalde, integrante de la Asamblea Pueblo de Tetelpan Unido.

Las cifras varían. De 2000 a 2010 se hicieron mil 247 viviendas sobre las avenidas Desierto de los Leones y Toluca, pero entre 2015 y 2016 Seduvi identificó en un estudio otros 3 mil 407 departamentos, aunque no hay cifras precisas, pues este número se refiere sólo al acumulado en 17 proyectos de gran tamaño.

La diputada local Dunia Ludlow citó, con base en datos de la Comisión de Vivienda, que ella preside, que en la actualidad se construyen 8 mil viviendas en 43 proyectos en ambas vialidades; del total, 7 mil en avenida Toluca.

Otros vías saturadas de tránsito son Vasco de Quiroga y Tamaulipas, rumbo al corporativo Santa Fe; Insurgentes, Revolución, además de las que desfogan en el Periférico, como Manuel Gutiérrez Zamora, Las Águilas y San Antonio, donde también han surgido más obras.

En Picacho y Periférico está en proceso la edificación de Artz Pedregal, un complejo de cuatro torres corporativas de 14 niveles y un centro comercial, en la colonia Jardines del Pedregal.

“Nos preocupa lo que ocurra cuando abra, pues está sobre vialidades ya saturadas y no conozco ningún edificio de oficinas sin carros estacionados en calles aledañas”, advierte Greta Gallmann, vecina de Jardines del Pedregal.

Para mitigar el impacto, los desarrolladores hacen túneles en las laterales del Periférico y amplían carriles en un entronque para absorber el tránsito de sus visitantes.

En un recorrido por la lateral del Periférico, de Barranca del Muerto a camino a Santa Teresa, que son 8 kilómetros, el trayecto tomó 45 minutos a partir de las 8:00 horas.

René Coulomb, académico de la maestría en planeación urbana en la UAM Azcapotzalco, dijo que Álvaro Obregón carece de una red de vías conectadas, debido a su topografía de barrancas, lo cual “se resolvió a medias” con la Supervía Poniente —que va de Luis Cabrera a Santa Fe—, pues ésta privilegia al auto particular y no al transporte público.

Juan Felipe Ordóñez, académico de la Universidad Iberoamericana, añadió que incluso el Periférico se ha vuelto “una barrera” para pasar hacia la zona central de la Ciudad, pues todo el tránsito que viene de la parte alta desemboca en esa avenida y se estrangula el tránsito vehicular.

Corrupción y daño al ambiente

Entre los predios en obra de la calzada Desierto de los Leones se observan varios clausurados. “Estamos en el monumento a la corrupción”, dice la vecina Carmen Olalde frente al número 5602, detrás del zaguán retacado con sellos de clausura hay una gran torre inconclusa.

Es sólo uno de tres edificios que se pretendían alzar con el proyecto propiedad de Grupo Península. “Sólo se permiten cuatro niveles de altura, pero hicieron 15; o sea, 11 pisos de más ¿cómo puede ser que ninguna autoridad viera la irregularidad?”, señala Olalde.

Los vecinos dicen que las obras son detenidas por autoridades delegacionales hasta ya avanzaron considerablemente y tras varias quejas.

A pesar del colapso vial y de la obra clausurada en el 5602, Silvia Urquidi, presidenta de la fundación Unidos por la Conservación de las Áreas Verdes, acusa que ahora la Seduvi y la delegación autorizaron un proyecto similar, tres torres de 16 pisos en el número 5547 de Desierto de los Leones, donde se van a talar 113 árboles.

Otros casos de afectación al ambiente están en la tala de decenas de árboles o hasta mil, como en el caso de Artz Pedregal, los cuales restituyó la desarrolladora con 58 mil ejemplares y un pago de 9 millones de pesos.

También está la construcción en las laderas de las barrancas, que ya no es distintiva de los asentamientos irregulares.

La Plaza Olivar, en Avenida Toluca 481, donde murieron siete empleados en un derrumbe, está construida junto a la barranca Del Moral; mientras que cinco condominios nuevos se ubican en la ladera de la barranca Río Guadalupe, proyectos como una torre de 14 niveles en Desierto de los Leones 4373, con viviendas que valen más de 5.5 millones de pesos.

Arnoldo Martínez, integrante de la Asociación Corredor las Águilas Unidos, expone que se ha disminuido la capacidad de filtrar el agua de lluvia al subsuelo, pues los predios que tenían amplios jardines y árboles ahora se han quitado para hacer departamentos.

El tamaño del crecimiento

La producción de viviendas, comercios y oficinas representa una actividad económica muy importante en Álvaro Obregón. De 2012 a la fecha tan sólo los socios de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), una de las organizaciones más importantes del área, han invertido mil 184 millones 607 mil 396 dólares en diversos proyectos, lo que equivale a más de 21 mil millones de pesos. Los números globales deben ser más altos, pues existen otras asociaciones y gremios de constructores.

Es la quinta demarcación con más proyectos de la ADI. La primera es Miguel Hidalgo, con 5 mil 521 millones de dólares; Tlalpan, 2 mil 794 millones; Cuauhtémoc, mil 683 millones, y Cuajimalpa, mil 341 millones.

El aumento de construcciones en Álvaro Obregón se concentra en 20 zonas de nivel socioeconómico medio y alto como Las Águilas, Alpes, Ampliación Alpes, la zona corporativa de Santa Fe, San Ángel, Tizapán, Jardines del Pedregal, Carola, Olivar de los Padres, el pueblo de Tetelpan y La Alcantarilla, entre otras.

El número de construcciones en esta administración se solicitó a la delegación encabezada por la perredista Antonieta Hidalgo, pero hasta el cierre de esta edición no hubo respuesta.

El aumento de las obras se exacerbó con el programa delegacional de desarrollo urbano de 2011, con Felipe Leal como titular de la Seduvi y Leonel Luna, como diputado en ese entonces y de 2012 a 2015 fue por segunda ocasión jefe delegacional en Álvaro Obregón.

Para vecinos de la delegación, el boom inmobiliario no les ha beneficiado como argumentan algunos desarrolladores.

“Es plusvalía para ellos, pero no nos incluyen, nos afecta a quienes se nos elevan los costos de predial y agua por estar junto a estas obras”, dice Carmen Olalde, del pueblo de Tetelpan, quien añade que también se afectan las tradiciones como las fiestas patronales.

Después de ahogado el niño…

Ante el aumento de construcciones que han colapsado Calzada Desierto de los Leones y Avenida Toluca, hoy está en manos de la Asamblea Legislativa un proyecto de decreto del jefe de Gobierno, Miguel Ángel Mancera, para derogar un par de normas de ordenación por vialidad que están dentro del programa delegacional y que hasta ahora permiten aumentar el número de viviendas posibles por predio y pasar de tres a cuatro pisos de altura.

La propuesta contiene un estudio de la Seduvi que concluye que es necesario derogar las dos reglas por “comprometer la movilidad ante el incremento del parque vehicular generado por la construcción de proyectos inmobiliarios, con repercusiones en el resto de la delegación”. Tras protestas vecinales desde 2015, hasta ahora se determinó viable la derogación, cuando diputados y gobierno capitalino analizaran el asunto.

Ven solución en nuevas leyes

Para los especialistas, la actualización del Programa General de Desarrollo Urbano y la Constitución la Ciudad de México son oportunidades de reordenar el crecimiento inmobiliario.“

Las nuevas políticas del proyecto de Programa General que se revisa en la Asamblea Legislativa pretenden un crecimiento compacto, en las delegaciones centrales como Cuauhtémoc, Benito Juárez, Coyoacán y Venustiano Carranza, eso va a bajar la presión sobre Álvaro Obregón”, dijo Juan Felipe Ordóñez.

Coulomb añadió que se debe vigilar a las alcaldías, que sustituirán a las demarcaciones, porque tendrán facultades en cambios de uso de suelo, pues si bien se busca una autoridad más familiarizada con la dinámica de un territorio, la idea puede ser peligrosa pues “es mucho dinero que está comprometido y muy apetitoso para la corrupción”.