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| Guía para comprar casa | ||||||||||||||||||
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Redacción ELUNIVERSAL.com.mx
El Universal Martes 15 de mayo de 2007 |
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Enumera Profeco recomendaciones para adquirir un inmueble, desde tomar en cuenta el total de tu presupuesto, hasta las características que tiene cada tipo de crédito
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Hacerse de una casa o departamento propio es probablemente la compra más importante que uno puede realizar en la vida, pues representa la consolidación del patrimonio familiar Si ya te animaste a adquirir una vivienda, muchas felicidades. Pero es necesario que antes tengas en cuenta muchos factores además de contar con en el enganche o la aprobación de un crédito hipotecario, ya que esta decisión te acompañará por muchos años. La oferta inmobiliaria ha crecido tanto, que resulta difícil saber si al elegir un inmueble realmente se está haciendo una buena compra. A continuación, los principales aspectos que según la Procuraduría Federal del Consumidor (Profeco) hay que considerar a la hora de comprar tu nueva casa. ¿Para qué te alcanza? Son pocos los que pueden adquirir una vivienda de contado, la mayoría requiere un crédito. El primer paso para buscar un inmueble que se adecue a nuestro presupuesto y necesidades es definir cuánto tenemos para el enganche y la cantidad que podemos destinar cada mes al pago de una hipoteca, para así conocer a cuánto asciende el crédito al que podemos aspirar La Profeco recomienda no destinar más del 40% de los ingresos brutos familiares mensuales –incluyendo los suyos y los de su cónyuge- al pago de créditos, y los bancos generalmente siguen un parámetro similar a la hora de calificar un solicitante. Así, por ejemplo, si sus ingresos familiares brutos suman 22 mil pesos, el banco te otorgará un crédito hipotecario por una cantidad en la que el pago mensual no supere los 8 mil 800 pesos como su máximo. El banco también consultará tu historial en el buró de crédito, y si tienes adeudos en tus tarjetas o estás pagando tu automóvil, descontará de esta cantidad el monto de los pagos mensuales que debas realizar para liquidar tus créditos actuales. Pero antes de ponerte a buscar tu nueva casa, es necesario verificar que la mensualidad calculada, siguiendo los parámetros del banco, no supere su capacidad real de pago. Para ello, calcula tus ingresos netos y todos los gastos mensuales y extraordinarios que tienes, asegurándote de mantener un rubro para el ahorro, pues ahora más que nunca será necesario que cuentes con un “colchón” para enfrentar cualquier imprevisto. Puede ser que el resultado sea menor a la cantidad que te otorgue el banco, pues hay gastos, como las colegiaturas, la tenencia, las inscripciones escolares, etc., que el banco no considera en su cálculo, pero que es imprescindible que sí tengas en cuenta para evitar meterse en aprietos cada mes para cumplir con tus compromisos. A continuación, la dependencia muestra una tabla que puedes utilizar para calcular tu capacidad real de pago, en la que se utiliza como ejemplo los mismos ingresos brutos de 22 mil pesos. Capacidad de pago mensual:
Las opciones de crédito Ahora que ya sabes cuánto puedes pagar al mes para adquirir casa, consulta varios bancos o Sociedades Financieras de Objeto Limitado (Sofoles) para que te den una idea del valor del inmueble que necesitas buscar y te digan cuál es el monto del enganche que deberás aportar. Básicamente hay dos tipos de créditos hipotecarios: los que otorgan las instituciones federales y estatales de vivienda –por lo general sólo suficientes para adquirir viviendas de interés social- y los que otorgan bancos y Sofoles. Invonavit. Sólo tienen acceso a este financiamiento los trabajadores activos que cotizan en el Instituto Mexicano del Seguro Social (IMSS) y, entre otros requisitos, han logrado acumular la puntuación mínima que solicita el Infonavit. El plazo del crédito puede ser hasta por 30 años, con una tasa de interés anual fija del 4 al 9%, según sus ingresos. Para obtener un financiamiento mayor, puedes sumarlo al crédito de tu cónyuge o combinarlo con un financimianeto hipotecario de algún banco o Sofol, gracias al programa Apoyo Infonavit. Fonhapo. Esta institución otorga créditos para vivienda social nueva, ubicada en conjuntos habitacionales programados, a familias con ingresos mensuales de hasta cuatro salarios mínimos en el DF (5 mil 800 pesos aproximadamente), con una tasa de interés anual del 4% sobre saldos insolutos. Fovissste. Este fondo solo atiende a los trabajadores al servicio del Estado y para tener derecho a participar en un concurso de asignación de créditos es necesario haber realizado aportaciones al ISSSTE durante 8 bimestres. El monto del crédito se define de acuerdo con el ingreso del trabajador, en un plazo hasta por 30 años y con una tasa de interés fija de entre 4 y 6% anual. En 2006 arrancó el Programa de Créditos Hipotecarios en Cofinanciamiento, con el cual puede complementar su crédito con el de una institución financiera o Sofol participante. Si usted es servidor público federal y está interesado, acuda al área administrativa de su dependencia para solicitar mayor información. SIF. La Sociedad Hipotecaria Federal apoya la adquisición de una vivienda nueva con un subsidio que se complementa con el crédito de un intermediario financiero (actualmente, las Sofoles) y un enganche. Es una buena opción para quienes no cotizan en el IMSS o ISSSTE, pues sus requisitos son accesibles para personas que trabajan por su cuenta o desarrollan una actividad informal.
Los créditos hipotecarios que otorgan los bancos o Sofoles para la adquisición de vivienda media o residencial tienen plazo de 5 a 20 años, con un monto máximo de financiamiento que va del 80% al 95% (en el programa apoyo Infonavit) sobre el valor del inmueble, según la institución financiera que elija. Existen planes en el mercado con tasa fija (se determina al momento del contrato y no se modifica durante el plazo establecido), variable (aumenta o disminuye de acuerdo con las condiciones del mercado y se expresa con un número de puntos porcentuales sobre la Tasa de Interés Interbancaria de Equlibrio TIIE), tope o protegida (se calcula con referencia a la TIIE vigente más algunos puntos porcentuales, pero no puede superar una tasa de interés establecida como tope, por ejemplo, 20%), y mixta (se fija una tasa para una parte del plazo y otra mayor para el siguiente periodo). El pago mensual varía según el tipo de tasa de interés y si el crédito es en pesos o en udis (unidad financiera cuyo valor aumenta conforme la inflación). En los planes a tasa fija la mensualidad se mantiene constante durante el plazo del crédito, salvo cuando es a tasa fija con pagos crecientes. Para acceder a un crédito hipotecario usted debe cumplir con ciertos criterios de elegibilidad como determinada edad (la mínima varía de 18 a 25 años, y la máxima, de 50 a 65), ingresos mínimos comprobables (depende del banco o Sofol y del monto del crédito solicitado), antigüedad en el trabajo (de uno a tres años en el empleo actual o en la misma actividad, si es trabajador independiente o empresario), referencias crediticias y buen historial en el buró de crédito. También la vivienda que desea adquirir debe cumplir con ciertas características, como tener el valor mínimo que establece el banco, contar con todos los servicios básicos y ser de uso residencial. La vida útil esperada del inmueble debe ser mayor al plazo de la hipoteca. En todos los planes se incluye un seguro de vida, que garantiza el pago del préstamo en caso de fallecimiento o invalidez permanente, y uno de daños (ambos se suman a la mensualidad). Recientemente, casi todos los planes incorporan también un seguro de desempleo que cubre los pagos mensuales por un periodo de desempleo involuntario. Antes de necesitarlo, revisa las condiciones para hacerlo válido. Es muy importante que al momento de solicitar el crédito prevea que deberá cubrir algunos gastos para cumplir con los requisitos que solicitan las instituciones financieras , como el avalúo del inmueble, un estudio socioeconómico y/o crédito (pueden ser gratuitos, pero generalmente tienen un costo de mil pesos), comisión de apertura (del 1% al 4% del valor del crédito) y gastos notariales, los cuales varían entre instituciones y entre ciudades, pero en general, suelen ser el 5% al 10% del valor comercial de la vivienda. Con información de Profeco |
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