Los desarrolladores de vivienda media (M) y residencial (R) de la Zona Metropolitana del Valle de México (ZMVM) muestran preocupación. La crisis financiera y económica dejó para ellos una serie de proyectos que no pueden terminar de vender con el consecuente costo financiero que implica.

El ritmo de ventas bajó debido a que la gente no se siente segura de hacer un fuerte desembolso (de entre 250 mil y hasta 500 mil pesos) para pagar el enganche, así como por el constante cambio de reglas en los productos hipotecarios de Infonavit, fue la observación generalizada entre algunos desarrolladores consultados por EL UNIVERSAL.

“Hay muchos proyectos ya casi concluidos por los que se pide el enganche en firme y sin la comodidad de hacerlo en mensualidades. La mayor parte de lo que se comercializa exige más ahorro por parte de los compradores, por lo que la gran mayoría está posponiendo la compra”, explicó en entrevista Claudia Velázquez, analista de la consultora inmobiliaria Softec.

Un paseo durante un fin de semana a cualquiera de los desarrollos que se construyen en demarcaciones como la Benito Juárez o Naucalpan es suficiente para percatarse de la soledad que tienen los comercializadores de estos dos tipos de vivienda en esas zonas.

Los datos de Softec constatan esto que se pudo atestiguar en la visita a 10 distintos desarrollos: durante el tercer trimestre de este año el ritmo de hogares, cuyo precio promedio nacional oscila entre 500 mil y 1.25 millones de pesos (mdp) y que es la vivienda media, disminuyó 18% en rela ción con el mismo lapso del año pasado.

La de tipo residencial, que tiene un rango de entre 1.25 mdp a 2.8 mdp, se desplomó 7.8% en el mismo periodo.

Los desarrolladores explicaron que este tipo de hogares se venden entre personas que buscan mejorar la casa que ya tiene por otra más amplia o mejor localizada. “No hay reporte de arranque de nuevo proyectos por falta de financiamiento y porque a muchos les urge sacar el inventario actual”, detalló Velázquez, de la desarrolladora Softec.

Al cierre de septiembre de 2009, la consultora inmobiliaria tenía en registro 343 proyectos en ejecución de vivienda media, en tanto que en la de tipo residencial tenía 536. El año pasado al corte del mismo mes los proyectos vivos eran de 389 y 569, de forma respectiva.

La baja en el inicio de los nuevos desarrollos se explica porque no hay un financiamiento disponible entre las entidades financieras, además de que los inversionistas privados están siendo más cautos. “Por ahora sólo observan el comportamiento del mercado para entrar en un momento oportuno”, dijo un desarrollador que prefiere omitir su nombre. Él está próximo a cerrar una inversión de 50 millones de dólares con una firma de capital de riesgo y dijo que por ahora prefiere la discreción para no ponerlos nerviosos. Ese capital le permitirá arrancar más de 10 nuevos desarrollos en la Benito Juárez y reforzar su área de venta.

¿Quién les compite?

Softec reportó que el año pasado, en el segmento de vivienda M y R y Residencial Plus, se vendieron un total de 111 mil 582 unidades nuevas en todo el país. Cifras del sector hipotecario privado detallan que cerca de 10 mil hipotecas fueron usadas para la adquisición de este mismo nivel de hogares pero usados.

Este rubro de la vivienda usada será creciente en los años por venir, consideran analistas, sobre todo porque sus precios son más accesibles, son departamentos localizados en colonias con mejor localización en la ciudad, en colonias que gozan de un mejor equipamiento urbano (centros comerciales, escuelas, clínicas, parques, mercados, transporte público) y una comunidad vecinal organizada en temas de mantenimiento y administración de los inmuebles. Cabe acotar que este tipo de vivienda es el de personas que perciben poco más de 15 mil pesos mensuales como salario (segmentos C y C+). Junto a los hogares de tipo residencial, serán las propiedades que adquirirá la gente que logre mejorar su nivel de vida y será la segunda o tercer vivienda que comprarán.

El año pasado seis de cada 10 viviendas M y R que se vendieron fue con algún tipo de financiamiento. Este nivel de financiamiento es similar a la adquisición de autos nuevos.

“El mercado para financiar estas unidades está regresando aunque de forma lenta y por otra parte la demanda aumenta también de forma cautelosa”, refiere el Mexican Housing Overview 2009 de Softec.

En el caso particular de los hogares usados, en los últimos tiempos, bancos y Sofoles flexibilizaron sus criterios para autorizar las hipotecas de este tipo de vivienda. Algunos, como Sociedad Financiera de Objeto Múltiple (Sofom) en Hipotecaria Su Casita, reenfocaron de hecho su visión de negocios para este segmento de casa habitación.

“A mí no me importa si la casa tiene más de 30 años de haberse construido; lo que me interesa saber es si la casa estará en pie y con un buen valor en el mercado durante la vida de un crédito que puede ser hasta por 30 años”, comentó José Manuel Agudo, presidente de consejo de esta Sofom.

Un jugador clave en el financiamiento de casas lo es Infonavit, que en los últimos tiempos utilizó el mecanismo de cofinanciamiento para que sus derechohabientes de mayor poder adquisitivo pudieran aprovechar su crédito y comprar casas de tipo medio y residencial.

Sin embargo, una queja constante hallada entre los desarrolladores es que en los últimos tres años la entidad introdujo en el mercado diversos tipos de hipotecas para los segmentos medio y residencial; sin embargo, sólo duraron unos cuantos meses vigentes.

“Esto derivó en un cambio de reglas que dejó algunos proyectos sin poder desplazar sus inventarios. La razón: ya no cumplían los requisitos (arquitectónicos y de valor en el mercado) de nuevas hipotecas que sí podían ejercer algunos de sus potenciales clientes”, señaló Ariel Sánchez, presidente de Lonai Group Property Services, una desarrolladora con actividad en la colonia Del Valle.

Movilidad, la clave

La movilidad de la gente es clave para las ventas de vivienda media y residencial. La mayor parte del mercado es gente que busca tener una propiedad más amplia y usa su primera vivienda (generalmente una de interés social) para obtener el dinero suficiente para amortizar un enganche de una casa mejor y por ende de mayor precio en el mercado.

Algunas firmas como Urbi aprovechan lo ya sembrado en años anteriores. Entre sus antiguos clientes de vivienda de interés social promueven la venta de casas de nivel medio y residencial.

Les reconocen la misma casa que ellos recibieron y mediante una operación financiera el propietario accede a una nueva hipoteca, teniendo como respaldo su historial crediticio de la primera vivienda así como el valor de reventa de ésta en el mercado hipotecario, con la que cubre sólo el enganche.

“Habrá un crecimiento sobresaliente en la demanda de vivienda media y residencial conforme los propietarios roten hacia niveles superiores”, anticipó la compañía Softec.