Pero eso no significa que entendamos, a fondo, las magnitudes de algunos eventos y sus posibles desenlaces. En pocas palabras, lo que hoy hay es una inmensa incertidumbre, que incluso está llevando a que haya quienes están comprando bonos por debajo de su valor nominal, es decir, que están perdiendo dinero con seguridad con tal de no vivir en la duda. Es el famoso refrán: “mata más la duda que el desengaño”.

Pero, a pesar de que Irlanda, Grecia y Alemania hayan decidido anunciar respaldo total a los ahorros (lo que significa que no saben de qué tamaño es el problema), y de que los 700 mil millones de dólares del paquete de rescate sean, en realidad, mucho menos una vez que descontamos la mano que metieron los congresistas (no para ellos, sino para sus votantes), a pesar de ello, hay cosas que sí podemos empezar a analizar, para con ello tratar de ponerle límites a nuestra preocupación.

Como usted seguramente sabe, el origen del problema es una burbuja especulativa alrededor de los bienes raíces en Estados Unidos (y también en Europa, por eso andan sufriendo, que no culpen sólo a los gringos). Pero la burbuja no fue infinita, ni mucho menos, así que su explosión tampoco será ilimitada. La forma más fácil de ver lo que ocurrió es usar el índice Case-Shiller de precios de casas, que es un promedio del precio corriente de las casas en diferentes regiones de Estados Unidos. Si fijamos el precio promedio de 1995 en 100 puntos, porque ese año el índice se mantiene bajo y estable, entonces el valor máximo que alcanzó, en junio de 2006, fue de 294 puntos. Es decir que, en promedio, las casas en Estados Unidos multiplicaron su valor por casi tres veces en 11 años.

En ese mismo lapso, la inflación general apenas se incrementó en 32%, de forma que hay un incremento real muy elevado. El valor “real” de las casas habría crecido casi 100% en 11 años, cosa de 6.5% anual real. A lo mejor a usted esta cantidad le parece poco, pero los bienes raíces suelen ser inversiones más bien seguras, es decir, de muy bajo rendimiento. Ahí está precisamente la burbuja, en que el valor de las casas estaba creciendo a un ritmo superior al de muchas otras inversiones. Bueno, pues a partir de entonces las cosas cambiaron, y los precios empezaron a caer. El último dato que tenemos, que se publicó la semana pasada pero corresponde al mes de julio, coloca al índice Case-Shiller en 178.5 puntos, más del doble del valor de 1995. Usando nuestra referencia de 100 puntos para ese año, los precios de los bienes raíces están hoy en 232 puntos, frente a una inflación general de 167 puntos, con la misma base.

Ahora viene la parte complicada del asunto. ¿Cuánto debería de incrementarse el valor de una casa en términos reales? En otras palabras, ¿los precios de las casas deben subir más rápido que la inflación promedio, y en cuánto? Este punto es fundamental para evaluar de qué tamaño es hoy el sobreprecio de las casas en los EU. Para tener una referencia, estoy suponiendo que, cada mes, las casas deben incrementarse 0.1% en términos reales, es decir, poco más de 1.25% al año por encima de la inflación. Con este punto de referencia, al mes de julio pasado las casas en Estados Unidos tenían un sobreprecio de 38%. Sigue siendo una diferencia importante, pero ya no es una burbuja. Dicho de otra manera, la crisis inmobiliaria, en julio pasado, ya estaba llegando a término.

Se lo platico de otra manera. Conforme crecían los precios de las casas, la gente compraba más, porque veía grandes rendimientos en ello. Era una especie de inversión, extremadamente rentable. Usted compraba a crédito, con una tasa de 4% o 5%, y la casa le daba más de 6% al año. Ya no se trataba de una vivienda, sino de una inversión especulativa, que le estaba dando al menos 1% anual real, sin arriesgar usted un centavo. Más claro: usted podía comprar una casa de 300 mil dólares, con un enganche de 20 mil, y venderla un año después en 320 mil dólares. Descontando 15 mil de intereses, le quedaban a usted 5 mil dólares, sobre los 20 mil invertidos: un rendimiento de 25%, libre de inflación, impuestos, polvo y paja. ¿Ve usted por qué pasó lo que pasó?

La caída de los precios desde mediados de 2006 en adelante se ha acompañado de una caída en la construcción de nuevos inmuebles, que es la señal clara de una recesión en puerta, según el profesor Edward Leamer de UCLA. Según él mismo, este indicador toca fondo en el segundo trimestre de la recesión, y es también señal de la recuperación. Bueno, el pico de producción ocurrió en enero de 2006, con una tasa equivalente a 2.3 millones de nuevas viviendas al año. Al mes de agosto pasado, estaba abajito de 900 mil. Con el comportamiento de los precios y la construcción, considerando lo que ocurre en estos momentos en los mercados financieros, y poniéndole valor a la apuesta, me parece que podemos esperar que se toque fondo en el primer trimestre del próximo año, con una construcción de 700 mil casas, en tasa anual, y un índice de precios Case-Shiller entre 15 y 20% debajo del nivel actual.

Todo esto, si se logra evitar que el crédito desaparezca en estos días. Porque, de ser así, no hay pronóstico posible. Dicho de otra manera, la estimación que le acabo de presentar es el escenario “bueno” sobre el que podemos imaginarnos en 2009. ¿Qué significa eso en términos de crecimiento para Estados Unidos y para México?, se lo platico el jueves.

Doctor en Administración, candidato a doctor en Historia. Es profesor en la división de Humanidades y Ciencias Sociales del Tecnológico de Monterrey. Ha publicado 15 libros, el más reciente: "Cien años de Confusión. México en el siglo XX", con Taurus. Su columna consiste en análisis sencillos de fenómenos económicos y financieros.