Panorama inmobiliario. Derribando mitos después del temblor

Las zonas más céntricas de la Ciudad de México fueron también las más dañadas. ¿Realmente la gente salió huyendo y los precios de los inmuebles se desplomaron?
ILUSTRACIÓN: ROSARIO LUCAS. EL UNIVERSAL
23/11/2017
04:00
Mariana F. Maldonado
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Días después del temblor del 19 de septiembre era común escuchar historias sobre cómo la gente saldría huyendo (o incluso ya lo estaba) de la Roma y la Condesa, y de cómo éstas y en general, las colonias más céntricas de la Ciudad de México —y muchas también, las más afectadas— verían un descenso en los precios de sus inmuebles.

Si bien hubo movimientos post temblor, hoy, a poco más de dos meses del terremoto, ¿qué puede decirse de estas historias? ¿Realidad o sólo rumor? Varios portales inmobiliarios se han dado a la tarea de realizar análisis sobre cómo se han comportado las búsqueda de inmuebles en venta y renta de éstas, las zonas más afectadas y los resultados confrontan lo que se ha repetido una y otra vez más en los pasillos: Hoy, aunque con ligeras variaciones, las personas siguen buscando en estas colonias —tanto para comprar como para rentar— y los precios de los inmuebles tampoco se han caído estrepitosamente como se rumoraba, sino que más bien se han mantenido.

“Aunque la especulación de que los precios podían haberse desplomado, la realidad nos da en la frente. Y es que, ¿a dónde nos podemos ir? No hay una actividad económica tan importante en el resto de la ciudad como la que tenemos en tres o cuatro delegaciones”, advierte Eduardo Torres, director de la consultoría ai360.

En los días posteriores se mostraron variaciones en cuanto a la demanda y la oferta, pero las colonias más céntricas siguen estando en el top de búsqueda.

Por ejemplo, con respecto al interés de compra, si un día antes del temblor ocho colonias de las delegaciones Benito Juárez y Cuauhtémoc representaron 3.5% del total de búsquedas del portal inmobiliario Propiedades.com, dos semanas después la participación representaba aún más, 4.1%, según el análisis Post sismo: ¿Qué dicen los portales inmobiliarios?, realizado por Propiedades.com y por ai360.

“Los compradores decidieron que no tenían alternativas para irse a buscar lejos, así que en colonias que fueron afectadas e incluso las vecinas, tuvieron un repunte muy significativo”, explica Torres.

En el caso de la Condesa y la Roma, dos de las colonias más afectadas, las búsquedas no cesaron, sino que al contario, sufrieron un repunte, según detectó este mismo análisis.

El resultado del análisis del portal inmobiliario Vivanuncios es similar. En un ranking de las 10 colonias más buscadas para vivir antes y después del temblor, la Condesa no se movió ni un lugar y se mantuvo en el séptimo lugar. En cuanto a la Roma Norte, incluso avanzó un lugar, pasando del cuarto al tercero después del temblor. La Roma Sur sí decayó dos lugares para pasar del noveno al onceavo.

Las que ganaron

Como producto de este movimiento telúrico también hubo colonias “ganadoras”. Es decir, que entre los interesados por una vivienda estas colonias tuvieron un mayor interés , debido a que las colonias aledañas resultaron dañadas.

Por ejemplo, la colonia Escandón —que está próxima a la Condesa— que tuvo un repunte en precios y número de consultas.

O la Narvarte, que aunque se derrumbaron varios edificios y otros salieron afectados, es de las mejores comunicadas y no sufrió cambios significativos antes y después del temblor.

“Hubo más interés en la Narvarte incluso que en semanas previas. En la zona más pegada a la Nápoles tuvo un repunte de visitas”, asegura el especialista de ai360.

Los análisis demuestran que los intereses de compra o de renta siguen ahí pero sólo se cambiaron de cuadra o de colonia.

Estos estudios arrojan resultados interesantes y bastante sorprendentes. Los números revelan que incluso las personas más afectadas, a la que su vivienda sufrió daños debido al temblor, buscarán casa en la misma zona en la que habitaban antes del terremoto.

En 48% de los casos, los perjudicados buscarán un inmueble en la misma zona en la que habitaban, 30% si decidió irse mientras que 22% todavía no ha tomado una decisión, de acuerdo con una encuesta realizada por el portal inmobiliario Vivanuncios.

Para comprar... mejor más despacito

Como efecto del temblor, las rentas en la Ciudad de México observaron un repunte. Según números del portal Propiedades.com, la búsqueda de rentas se incrementó en comparación con las ventas. En concreto, aquellos que buscan inmueble se han decantado por la búsqueda de vivienda horizontal en vez de edificios.

“Sobre todo las casas en renta son una tendencia que se ha ido posicionado por efecto del sismo”, explica este portal en un documento al respecto. En este sentido, según los números del portal metroscubicos.com a un mes del temblor, la búsqueda de casa aumentó de 14% a 23%; en contraste, la búsqueda de departamentos disminuyó de 86% a 77%.

Esto continúa en tendencia, tanto para comprar como para rentar y refleja la inseguridad que todavía sienten los capitalinos: La gente se siente más segura en un inmueble horizontal. Sin embargo, se espera que éste sea un fenómeno de corto plazo debido, entre otras cosas, a que la oferta de casas es mucho menor que la de departamentos.

Así, el movimiento telúrico le bajó la velocidad al sector inmobiliario. En vez de comprometerse a comprar una vivienda, la gente mejor se lo ha tomado con un poco más de calma, resuelven su necesidad en este momento de corto plazo, pero no necesariamente con la vivienda que cumpla las condiciones deseadas para vivir, explica también en este sentido el especialista de director de la consultoría ai360.

Además, el terremoto trajo oportunidades, por ejemplo, para que la actividad de renta se profesionalice y pueda operar de una manera más formal de lo que lo hace ahora.

“Éste es un impulso que necesita el mercado de la renta para detonarse”, pronostica Eduardo. La necesidad de rentar es un factor que muy probablemente ayudará a que cambie la percepción con respecto a ideas como que rentar es una manera de tirar el dinero y la pueda posicionar como lo que es: El pago por una prestación de servicio, el de vivir en un lugar.

Los cambios más allá de la coyuntura

Este temblor trajo muchas transformaciones, muchas de ellas, más bien cualitativas y que podrán sentirse a largo plazo.

Por ejemplo, la manera en la que hoy los mexicanos que vivieron estos sismos escogen casa. De acuerdo con el estudio de Vivanuncios, los factores que hoy determinan la manera de buscar casa se transformaron con el temblor, colocando en primer lugar —25% escogió esta opción— la seguridad de la zona, es decir, que cuente con construcciones seguras.

Entre otros de los cambios está una concientización en la importancia de saber quién es el constructor de la vivienda que se va a comprar o a rentar, aunado a la edad de este inmueble. “La mayoría de los inmuebles que tuvieron daños fue construido antes de 1987. Cuando esto empiece a ser más conocido, la gente va a voltear a ver más a los edificios más nuevos”, explica Eduardo.

En este sentido, el estudio de ai360 y Propiedades.com contabilizó la edad de los inmuebles que tuvieron daños, y encontró que entre 80% y 90% de los casos, los derrumbes o daños estructurales correspondió a inmuebles construidos antes de la actualización realizada al reglamento de construcciones en 1987. En este sentido, otra tendencia a la hora de buscar un inmueble será la de revisar por el tipo de suelo.

Entre otras de las transformaciones que trajo el evento está la cada vez más creciente concientización sobre la necesidad de contar con un seguro de casa. De acuerdo con datos de Vivanuncios, 62% asegura que contrataría un seguro de vida, contra 38% que contestó que no. Hoy en México la escasa cultura de seguros hace que muy pocas de las viviendas tengan seguro por iniciativa propia. De acuerdo con la Asociación Mexicana de Instituciones de seguros (AMIS), sólo 4.5% de las viviendas cuenta con un seguro de hogar que no esté vinculado con una hipoteca.

Otra tendencia que muy probablemente se observará será transformación en la manera de construir en la Ciudad de México. “Se transitará hacia nuevos diseños de construcción, materiales más ligeros y tecnologías de construcción”, pronostica el especialista.

 

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